서울에서 준공 후에도 팔리지 않던 이른바 ‘악성 미분양’ 아파트가 빠르게 줄고 있다. 고분양가 논란과 입지 부담으로 외면받던 일부 단지들이 최근 소진되기 시작하면서, 서울 주택시장의 수급 불안이 미분양 시장에도 영향을 미치고 있다는 분석이 나온다.
서울시 민간 분양·미분양 통계에 따르면 2026년 3월 말 기준 서울 민간 아파트 준공 후 미분양은 621건으로 집계됐다. 이는 지난해 10월 777건보다 156건 줄어든 수치다. 감소율은 20.1%에 달한다. 전월 656건과 비교해도 35건 감소해 한 달 새 5.3% 줄었다.
준공 후 미분양은 일반 미분양보다 시장에서 소화되기 어려운 물량으로 분류된다. 공사가 끝난 뒤에도 계약자를 찾지 못했다는 점에서 가격, 입지, 상품성에 대한 시장의 평가가 반영된 결과로 해석된다. 그러나 최근에는 서울 내 신축 공급 부족과 전세가격 상승이 맞물리면서 일부 수요가 매매시장으로 이동하는 흐름이 나타나고 있다.
가장 큰 배경은 입주물량 감소다. KB부동산에 따르면 올해 서울 아파트 입주 예정 물량은 1만6913가구로, 지난해 3만5452가구의 절반 수준에 그친다. 새 아파트 공급이 줄어들면서 실수요자의 선택지가 좁아졌고, 여기에 전세 매물 부족과 전셋값 상승이 더해지며 매수 전환 수요가 발생한 것으로 풀이된다.
특히 서울 외곽의 중·소형 아파트가 먼저 움직였다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 기준 2026년 3월 서울 아파트 매매 거래 5569건 중 10억원 이하 거래는 3513건으로 전체의 63.1%를 차지했다.
고가 대형 아파트보다 실수요자가 접근 가능한 가격대의 주택이 먼저 거래된 셈이다. 1인 가구와 신혼부부 등은 전세 부담이 커지는 상황에서 중소형 매수로 방향을 바꾸는 사례가 늘고 있다.
지역별로는 강동구의 감소세가 두드러졌다. 강동구 준공 후 미분양은 지난해 10월 324건에서 올해 3월 말 254건으로 70건 줄었다. 감소율은 21.6%다. 상대적으로 가격 접근성이 있는 외곽 지역에서 전세 대체 매수 수요가 유입된 영향으로 해석된다.
분양가 상승 기대도 미분양 소진에 영향을 주고 있다. 원자재 가격과 유가 상승, 공사비 부담이 이어지면서 향후 분양가가 더 낮아지기 어렵다는 인식이 확산되고 있다. 이에 따라 일부 수요자들은 현재 남아 있는 준공 후 미분양 물량을 대안으로 검토하는 분위기다.
다만 이러한 흐름은 서울에 집중된 현상이다. 경기도의 2026년 3월 준공 후 미분양은 2547가구로 전월 2359건보다 188건, 8.0% 증가했다. 인천은 1258건으로 전월 1277건보다 소폭 줄었지만 여전히 1000건대를 유지하고 있다. 지방의 준공 후 미분양도 2만6003건으로 전체 준공 후 미분양 3만429건의 85.5%를 차지했다.
전문가들은 서울 미분양 감소를 시장 전반의 회복 신호로 해석하기에는 이르다고 본다. 입주물량 부족과 전세 불안이 서울 일부 물량을 소진시키고 있지만, 수도권 외곽과 지방은 여전히 미분양 부담이 크기 때문이다. 향후 미분양 시장은 지역별 수급, 가격 경쟁력, 입지에 따라 차별화가 더욱 뚜렷해질 전망이다.
