올해 전국 주택 매매가격 전망을 두고 부동산 전문가와 현장 공인중개사들의 시각이 엇갈리고 있다. 공급 부족과 공사비 상승이 가격 상승 요인으로 작용하는 반면, 대출 규제와 세금 부담은 매수 심리를 제약하고 있어 시장이 한 방향으로 움직이기 어렵다는 분석이 나온다.
KB금융지주 경영연구소가 발표한 ‘KB 부동산 보고서’에 따르면 올해 두 차례 실시된 주택시장 전망 설문조사에서 전문가와 중개사 간 인식 차이가 뚜렷하게 나타났다. 1차 조사는 1월 14일부터 2월 6일까지, 2차 조사는 3월 31일부터 4월 3일까지 진행됐다.
1월 조사에서는 시장 전문가 142명 중 81%, 공인중개사 512명 중 76%가 올해 전국 주택 매매가격 상승을 예상했다. 그러나 4월 조사에서는 분위기가 달라졌다.
시장 전문가 130명 중 56%는 여전히 상승을 전망했지만, 공인중개사 506명 중 54%는 하락 가능성에 무게를 뒀다. 전문가들은 중장기 수급 요인을 주목한 반면, 중개사들은 거래 현장의 체감 수요 위축을 더 크게 반영한 것으로 풀이된다.
수도권 전망도 낙관론은 유지됐지만 강도는 약해졌다. 수도권 주택 매매가격 상승을 예상한 시장 전문가 비율은 1월 93%에서 4월 72%로 낮아졌고, 공인중개사는 84%에서 66%로 하락했다.
상승폭 전망 역시 제한적이다. 전문가들은 대체로 1~3% 상승을, 공인중개사들은 0~1% 상승을 예상하는 의견이 많았다. 급등장보다는 제한적 상승 또는 보합권 흐름에 가깝다는 의미다.
시장에는 상승 요인과 하락 요인이 동시에 작용하고 있다. 전문가와 중개사 모두 주택 공급 부족과 공사비 증가를 주요 상승 요인으로 꼽았다. 신규 공급이 줄고 건설 비용이 오르면 분양가와 매매가격에 상방 압력이 발생할 수 있다.
반면 대출 규제는 가장 큰 하락 요인으로 지목됐다. 자금 조달 여건이 악화되면 실수요자의 매수 여력이 줄어들 수밖에 없기 때문이다.
하반기 변수로는 세금 정책이 꼽힌다. 시장 전문가 27%, 공인중개사 33%는 다주택자 양도소득세 중과를 올해 하반기 시장에 영향을 줄 주요 정책으로 지목했다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료 가능성이 부각되면서 매도·매수 양측의 관망세가 짙어질 수 있다는 관측이다.
지난해 시장 흐름은 이미 지역별 차별화가 뚜렷했다. 전국 주택매매가격은 1.0% 상승하며 3년 만에 상승 전환했지만, 지역별로는 큰 차이를 보였다. 수도권은 7.4% 상승해 전년 2.0% 대비 상승폭이 크게 확대됐다. 반면 5대 광역시는 1.4%, 기타 지방은 0.6% 하락했다. 전국 평균만으로는 시장 흐름을 설명하기 어려운 구조가 된 것이다.
연구소는 이를 ‘초양극화 시장’으로 진단했다. 과거 상승기에도 지역별 온도 차는 있었지만, 최근처럼 특정 지역과 선호 단지 중심으로 가격 상승이 집중되는 현상은 더욱 뚜렷해졌다는 설명이다. 향후 주택시장은 전국 단위의 일괄 상승보다 지역, 입지, 단지, 상품성에 따라 성과가 크게 갈릴 가능성이 높다.
임대차 시장에서는 월세 비중 확대도 주요 변화로 꼽힌다. 전세 부담과 금융비용 증가로 월세 가구 비중이 늘면서 임차인의 주거비 지출 방식이 매월 임대료를 부담하는 구조로 이동하고 있다. 이에 따라 월세 납부와 관련한 금융상품 수요도 확대될 수 있다는 전망이 나온다.
