서울 아파트 시장의 지역별 가격 격차가 2020년 이후 더욱 확대된 것으로 나타났다. 지방 부동산 시장이 인구 감소와 수요 위축 등으로 침체 우려를 겪는 가운데, 서울은 일자리와 교육, 교통, 생활 인프라가 집중된 영향으로 여전히 상대적으로 강한 흐름을 보이고 있다.
최근 시장에서는 서울 부동산을 단순히 하나의 권역으로 보기보다, 자치구별 입지와 선호도에 따라 가격 체급이 뚜렷하게 나뉘는 구조로 해석하는 시각이 커지고 있다. 이른바 “서울이냐 아니냐”보다 “서울 어디냐”가 더 중요한 시장이 된 셈이다.
2020년 서울 아파트 평균 매매가격을 3.3㎡당 기준으로 보면 최상위권은 서초구와 강남구가 차지했다. 두 지역은 당시에도 학군, 업무지구 접근성, 주거 선호도 측면에서 서울 내 대표 상급지로 평가됐다.
이어 양천구, 영등포구, 송파구, 용산구 등이 상위권에 이름을 올렸다. 성동구와 마포구, 광진구도 주요 선호 지역으로 분류됐다.
당시 용산구와 마포구 일부 지역이 3.3㎡당 3,000만 원대 수준으로 거론됐지만, 현재 가격과 비교하면 상승 폭이 상당하다는 평가가 나온다. 2020년 이후 서울 주요 지역 아파트값이 빠르게 재평가되면서, 당시 매수 기회를 놓친 실수요자들의 부담은 더욱 커졌다.
2025년 들어서는 서울 아파트 가격의 계층화가 한층 심화됐다. 2025년 11월 기준으로 서초구와 강남구의 아파트 평균 가격은 3.3㎡당 1억 원을 넘어선 것으로 알려졌다. 평당 1억 원은 서울 최상급지 가격 수준을 상징적으로 보여주는 지표로 받아들여진다.
그 뒤를 용산구와 송파구가 이었다. 두 지역은 3.3㎡당 8,000만 원대 수준으로 언급된다. 성동구, 마포구, 광진구, 양천구도 3.3㎡당 6,400만 원을 넘어서며 중상위권 가격대를 형성했다.
특히 광진구와 양천구는 2020년 3.3㎡당 2,000만 원대 중반 수준에서 2025년 6,000만 원대까지 올라선 것으로 전해지며 가격 체급 자체가 달라졌다는 평가를 받고 있다.
반면 노원구와 구로구 등 일부 지역은 상대적으로 상승세가 약해 하위권으로 밀려난 것으로 나타났다. 서울 안에서도 입지, 학군, 직주근접성, 재건축 기대감 등에 따라 선호 지역과 비선호 지역의 격차가 더 벌어진 것이다.
집값 부담은 소득 대비 주택가격 비율인 PIR 지표에서도 확인된다. 국내 통계 기준 서울 PIR은 대략 10~13배 수준으로 언급되지만, 글로벌 도시 비교에서는 서울이 26배를 넘는 수준으로 제시되기도 한다. 통계 기준에 따라 차이는 있으나, 서울 주택 매입 부담이 크게 높아졌다는 점은 공통적이다.
특히 청년층과 무주택 실수요자의 진입 장벽은 더욱 높아지고 있다. 임금 상승 속도가 집값 상승 속도를 따라가지 못하는 가운데, 대출 규제와 금리 부담까지 겹치면서 서울 아파트 매수는 갈수록 어려운 과제가 되고 있다.
서울 부동산의 강세는 기존 보유자에게는 자산 상승으로 작용하지만, 신규 진입자에게는 더 높은 장벽으로 작용하고 있다.
